கொழும்பு வீட்டுச் சந்தை கோடீஸ்வரர்களின் கைகளில்: நடுத்தர வர்க்கத்தினரின் கனவு கலைகிறதா?

அடுக்குமாடி மனைகளின் (Apartments) விலைகள் வீரியமாக உயர்ந்து வரும் நிலையில், சாதாரண விற்பனை அளவு சரிவைக் கண்டுவருகின்றது. நாட்டின் வீட்டுச் சந்தையானது நடுத்தர வர்க்க மக்களிடமிருந்து விலகி, செல்வந்த சிறுபான்மையினரை நோக்கிச் சுருங்கும் போக்கshields வெளிப்பட்டுள்ளது.

இலங்கையின் நகரப்புற வீட்டுக் கனவிற்கும் சாதாரண குடும்பமொன்றின் வருமானத்திற்குமான இடைவெளி எக்காலத்தையும் விடப் பரந்து செல்கிறது. இலங்கை மத்திய வங்கி (CBSL) வெளியிட்டுள்ள புதிய ஆய்வு அறிக்கையானது, கொழும்பு மாவட்டத்தில் சொகுசு அடுக்குமாடி மனைகளின் விலைகள் விண்ணைமுட்டும் பின்னணியில், சாதாரண மட்டத்திலான வீடுகளைக் கொள்வனவு செய்யும் சக்தி சந்தையிலிருந்து படிப்படியாக நழுவிச் செல்வதைச் சுட்டிக்காட்டுகிறது.

விலைகள் உயரும் போது பரிவர்த்தனைகளின் அளவு குறைவடைவது வெறும் பொருளாதாரக் காட்டி மட்டுமல்ல. அது நாட்டின் நகரப்புற அபிவிருத்தி மற்றும் சமூக நியாயத்தின் முன்னால் எழும் பாரதூரமான எச்சரிக்கைச் சமிக்ஞையாகும்.

விண்ணைமுட்டும் விலைகளும் சுருங்கும் விற்பனையும்

மத்திய வங்கியின் கொழும்பு புதிய சொகுசு மனை விலைச்சுட்டி (Condominium Price Index) ஆண்டிற்கு ஆண்டு 3.2% ஆல் உயர்வடைந்து 280.6 சுட்டிப் புள்ளிகளாகப் பதிவாகியுள்ளது. 2019 ஆம் ஆண்டு அடிப்படை ஆண்டுடன் ஒப்பிடுகையில், கொழும்பு அடுக்குமாடி மனைகளின் விலைகள் தற்போது 2.8 மடங்கினால் உயர்வடைந்து முடிந்துள்ளன.

எவ்வாறாயினும், அதே காலாண்டில் மனை விற்பனை அளவுச் சுட்டி (Sales Volume Index) 6.7% ஆல் வீழ்ச்சியடைந்துள்ளது. மனைகளின் விலைகள் உயரும் போது உண்மையான விற்பனை அளவு குறைவடைவது, சந்தை விலையைத் தீர்மானிக்கும் அதிகாரம் சாதாரண கொள்வனவாளர்களின் கரங்களிலிருந்து நழுவிப்போயுள்ளதைக் காட்டுகிறது.

சந்தை பரிவர்த்தனைகளைப் பகுப்பாய்வு செய்யும் போது மிகவும் முக்கியமாகக் கவனிக்கத்தக்க அம்சங்கள் வருமாறு:

• 50 மில்லியன் ரூபாய்க்கும் அதிகமான மனைகள்:

  மொத்த விற்பனையில் 55% வீதத்தை இந்த அதிக விலைப்பிரிவே கைப்பற்றியுள்ளது. கடந்த ஆண்டில் இது 34% ஆக மட்டுமே காணப்பட்டது.

• 75 மில்லியன் ரூபாய்க்கும் அதிகமான அதிசொகுசு மனைகள்:

  சந்தைப் பங்கு 19% இலிருந்து 26% வரை வளர்ச்சியடைந்துள்ளது.

• 25 மில்லியன் ரூபாய்க்கும் குறைவான கட்டுப்படியாகும் மனைகள்:

  முந்தைய ஆண்டில் 17% ஆகக் காணப்பட்ட சந்தைப் பங்கு தற்போது 5% வரை வீழ்ச்சியடைந்துள்ளது.

• 25 - 50 மில்லியன் ரூபாய்க்கு இடைப்பட்ட மனைகள்:

  நடுத்தர வர்க்கத்தினரால் பெருமளவில் கொள்வனவு செய்யப்படும் இப் பிரிவின் பங்கு 49% இலிருந்து 40% ஆகக் குறைவடைந்துள்ளது.

பணம் படைத்தோருக்கு மட்டுமே உரித்தாகும் கொழும்பு எல்லை

வீட்டுக் தேவைகளின் புவியியல் ரீதியான குவிக்கப்படலும் பாரிய முரண்பாட்டைக் காட்டுகிறது. மொத்த அடுக்குமாடி மனைப் பரிவர்த்தனைகளில் 78% கொழும்பு மாவட்டத்திற்குள் மட்டுமே இடம்பெற்றுள்ளது. முந்தைய ஆண்டில் இது 50% ஆகக் காணப்பட்டது.

நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்குச் ஒப்பீட்டளவில் கட்டுப்படியாகும் விலைகளைக் கொண்ட கம்பஹா மற்றும் කළுத்துறை மாவட்டங்களின் பரிவர்த்தனைப் பங்கு 48% இலிருந்து 20% ஆகக் குறைவடைந்துள்ளது. இதிலிருந்து தெளிவாவது என்னவென்றால், நகரப்புற வீட்டுச் சந்தையானது பரந்த பிரதேசத்திற்குள் விரிவடைவதற்குப் பதிலாக கொழும்பை மையமாகக் கொண்ட மேல்வர்க்க முதலீட்டாளர்களுக்கு மட்டுமே சுருங்கி வருகின்றது என்பதாகும்.

வங்கிப் கடன்களின்றித் தங்கள் கையிருப்பு நிதியை முதலீடு செய்யும் கொள்வனவாளர்கள்

இம் மனைகளைக் கொள்வனவு செய்யும் முறையை நோக்கும் போது சாதாரண மக்கள் முகங்கொடுக்கும் சவால் மேலும் உறுதிப்படுத்தப்படுகின்றது. அடுக்குமாடி மனைகளைக் கொள்வனவு செய்த பெரும்பான்மையினர் அதற்காகத் தங்களின் சொந்தச் சேமிப்புகளையே பயன்படுத்தியுள்ளனர். வீட்டுக் கடன்களைப் பெற்றுக் கொண்டோர் சிறுபான்மையினரே ஆவர்.

சாதாரண சம்பளம் பெறும் நடுத்தர வர்க்கக் குடும்பமொன்றிற்கு உயர்ந்த வங்கி வட்டி வீதங்களுக்கு மத்தியில் கடன் ஒன்றைப் பெற்றோ அல்லது மனையொன்றைச் சொந்தமாக்கிக் கொள்வதோ கனவாக மாறியுள்ளது. அதேவேளையில், சொத்து அபிவிருத்தியாளர்கள் தங்களின் திட்ட நிதியில் 43% ஐ மனைகளைக் கட்டுவதற்கு முன்னர் கொள்வனவாளர்களிடமிருந்து பெறப்படும் முன்பணங்கள் (Pre-sale deposits) மூலமே திரட்டுகின்றனர்.

கொள்கை வகுப்பாளர்களின் முன்னுள்ள சவால்கள்

கட்டுமானங்கள் நிறைவடைந்த தனி அடுக்குமாடி மனைகளில் 96% ஏற்கனவே விற்பனையாகி முடிந்துள்ளமை, மேல் வர்க்கக் கொள்வனையாளர்களின் தேவை இன்னமும் நிலவுவதைக் காட்டுகிறது. எவ்வாறாயினும், கட்டப்பட்டு வரும் திட்டங்களில் 45% இன்னமும் விற்பனையாகாமல் உள்ளன. இது தவிர கொழும்பின் காணி விலைகள் 15.2% ஆலும், அடுக்குமாடி மனைகளின் எதிர்பார்க்கப்படும் விலைகள் 12.6% ஆலும் உயர்வடைந்துள்ளன.

பொருளாதாரப் பகுப்பாய்வாளர்களின் அவதானிப்பாவது, நகரப்புற மனை அபிவிருத்தி என்பது அடுக்குமாடிக் கட்டிடங்களின் எண்ணிக்கையை அதிகரிப்பது மட்டும் அல்ல என்பதாகும். உண்மையான சனத்தொகைத் தேவைகளுக்கு அமைவாகச் சாதாரண மற்றும் நடுத்தர வர்க்க மக்களுக்குக் கட்டுப்படியாகும் விலையில் மனைச் சந்தை திறக்கப்படாவிட்டால், நகரப்புறச் சொத்து உரிமையானது சிறுபான்மையினரின் ஏகபோக உரிமையாக மாறும் ஆபத்து மேலெழக்கூடும்.